Verborgen gebreken na aankoop

Bij de aankoop van een huis mag de koper verwachten dat het huis voldoet aan de door hem gestelde redelijke verwachtingen. De zaak – bijvoorbeeld een huis of appartement – beantwoordt niet aan de overeenkomst als deze niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Er is dan sprake van – zoals dat juridisch heet – non-conformiteit, ook wel ‘tekortkoming’ of ‘gebrek‘ genoemd.

De verkoper heeft een meldingsplicht en kan zijn aansprakelijkheid niet notarieel wegschrijven. In de akte wordt tevens verklaard “In dit kader verklaart de verkoper dat hij geen kennis heeft dat het goed door een verborgen gebrek is aangetast, … en hij dus niets verzwegen heeft in dit verband.”

De meldingsplicht van de verkoper prevaleert op de onderzoeksplicht door de koper. Of anders gezegd: indien een verkoper zijn mededelingsplicht heeft geschonden en wordt deze door de koper aansprakelijk gesteld voor het verborgen gebrek, ontloopt de verkoper zijn aansprakelijkheid niet door te stellen dat koper maar beter onderzoek had moeten doen.

Indien er sprake is van een gebrek, heeft de koper de mogelijkheid de verkoper aansprakelijk te stellen voor zijn schade, bijvoorbeeld bestaande uit de herstelkosten van het geconstateerde gebrek. Er is dus sprake van een tekortkoming in het geval het huis niet voldoet aan zijn op grond van de koopovereenkomst gestelde verwachtingen. In de wet is te lezen dat de koper mag verwachten dat de woning de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet hoefde te betwijfelen.

Volgens het algemeen principe moet de verkoper instaan voor verborgen gebreken, zelfs als hij deze zelf niet kende. Toch vind je tegenwoordig in nagenoeg alle verkoopovereenkomsten een clausule die bepaalt dat je de verkoper niet kan aanspreken voor verborgen gebreken. Deze clausule is echter geen vrijgeleide voor een verkoper met slechte bedoelingen. Dit beding geldt niet als de verkoper het gebrek kende. Een verkoper die bewust een gebrekkige woning als normaal verkoopt, is ‘te kwader trouw’. Daarbij komt dat een professionele verkoper wordt geacht deze gebreken te hebben gekend, tenzij hij tegenbewijs kan leveren van onoverwinnelijke onwetendheid. De professionele verkoper dient aan te tonen dat het gebrek absoluut niet had kunnen worden ontdekt. Het louter feit dat de professioneel het gebrek niet kende, is niet voldoende om zich te bevrijden van zijn aansprakelijkheid.

Indien de vastgestelde gebreken voldoende ernstig te noemen zijn, kan de verkoper wel degelijk aansprakelijk gesteld worden. Wanneer je dit vooraf had geweten, had je vermoedelijk minder betaald of de woning zelfs niet aangekocht.